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  • 關注兩會,房子到底買不買?
  • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2019-03-06  /  瀏覽:12561 次  /  

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兩會解讀


年兩會的政府報告出來了,提到房地產的部分并不多,大概可以分為以下三點,我挨個做個解讀。


1.城鎮化。深入推進新型城鎮化,堅持以中心城市引領城市群發展。抓好農業轉移落戶,推動城鎮基本公共服務覆蓋常住人口。


其實這次所謂的“新型城鎮化”概念,就是西方多年的“城市化”。原來,我們的重點在“鎮”,然而鎮造好了,人卻都跑到市里去了。其實產業決定收入,工作機會決定人口流向,這個趨勢沒有人可以改變。


城市化是在忽略鎮的基礎上,集中全力發展核心城市,以此帶動周邊地區發展,兩者相互作用,形成城市群,粵港澳就是很好的例子。中國接下來的目標就是將長三角、京津冀對標粵港澳打造國際城市群,有了三大城市群做經濟支柱,經濟增速就不難解決。這個戰略持續利好一二線核心城市,但是個長期功夫。


2.棚改政策。繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造,保障困難群體基本居住需求。


棚改貨幣化安置是三四線城市房地產的主要動力。去年國開行總行回收了地方棚改項目的合同審批權限,且將主要安置方式從“貨幣化”改回“實物”,今年亦是。給房不給錢,市場憑空創造不出需求,三四線樓市就起不來。這條在往年兩會中異常明顯。


2017、完成棚戶區住房改造600萬套多種方式提高貨幣化安置比例

2018、啟動新的三年棚改攻堅計劃,今年開工580萬套

2019、繼續推進保障性住房建設和棚戶區改造,保障困難群眾基本居住需求。


這次也明確到,棚改的目的是為了“保障困難戶”,不是“增加暴發戶”。而棚改的繼續,在某種意義上減緩了三四線樓市的入冬時間,不至于立馬夭折。


3.房地產稅。健全地方稅體系,穩步推進房地產稅立法。


房地產稅是此次會議上的重點,不難看出,政府對房地產稅這個新稅源的渴求程度已經無以復加。原因有二。


其一是之前的凱恩斯主義不實用了,讓經濟產生滯脹,必須“減稅降費”,刺激民營經濟完成經濟動力改革,而這意味著政府的財政收入會驟減;


其二、當下一二線主要城市的房地產進入存量房時代,可供開發的土地越來越少,賣地收入的天花板近在眼前,需要新的稅源替代土地出讓金。


不出意外,2020年,房地產稅會完成立法逐漸推向公眾,而在此前,樓市一定會為房地產稅的出臺做好充分必要」的準備。



2

充分準備


房地產稅是地方稅,屆時城市會根據自身情況征調稅率,存量房為主的一二線城市大概率會采用種模式。


但房地產稅的出臺會增加業主的持有成本,且這個成本無法盡數轉嫁給租客。


因此在房地產稅出臺前夕,多套房源持有者一定會衡量得失,如果入不敷出,定會集中套現跑路,從而砸崩市場,這也是當下房地產稅出臺的最大隱患。


那么在什么情況下,炒房客不會套現跑路呢?


答案只有一個,房價在穩定的基礎上存在“上漲預期”。


只有投資回報抵消持有成本,房子便可值得長期持有。所以去年,在中央集中調控政策結束后留下了八個字,「一城一策,穩字當頭」,翻譯成粗話就是,地方可以根據自身情況調節政策力度,但一定要穩住樓市。


“穩”成了房價的底線。



3

營銷套路


我們再來看看今年的情況。


從春節后開始,宏觀調控的聲音基本消失,以地方為主的“一城一策”登上舞臺。然而地方為了完成任務,清一色地選擇了為樓市解綁政策,下調房貸利率,開放人口落戶政策……這也從反面證明了,樓市下行壓力巨大。


不過目前在多方利好,再配以媒體炒作的“小陽春”概念下,很多城市“成功”地完成了逆轉。


2月23日, 南京市看房團3321人乘坐65輛大巴,奔赴14條線路沖進72家樓盤,單日房源成交 2596套。


2月22日,華潤深圳灣瑞府豪宅開盤,再現千萬級富豪排隊搶房,8000萬一套的豪宅瞬間“秒光”。 


2月20日,杭州綠城建發沁園突破限價領證,每平米漲價4500元。無錫5樓盤宣布集體上調價格,其中濱湖區龍湖天璞一夜之間上漲3200元/平……


如果把這些傳得沸沸揚揚的樓市新聞羅列在一起,你一定會認為,中國房地產市場馬上會進入新一輪的上漲牛市。而有購房計劃的剛需,現在就務必得備好彈藥,準備隨時殺入戰場。


俗話講,魚的記憶只有7秒,其實人的記憶比魚也差不了多少。如果勤快點兒,隨手在網上一查,你會發現,2018年,2017年,2016年,2015年……幾乎每年3月左右,網上此類消息都是絡繹不絕。


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